Dienstbarkeiten beim Bauen – Chancen und Stolpersteine für Bauherrschaften
Wer ein Grundstück entwickeln oder bebauen möchte, kommt um den Blick ins Grundbuch nicht herum. Dort vermerkte Dienstbarkeiten können zum entscheidenden Faktor werden: Sie ermöglichen Nutzungsrechte über Nachbarparzellen, begrenzen aber auch, was auf dem eigenen Land zulässig ist.
Was sind Dienstbarkeiten?
Dienstbarkeiten (Servitute) sind im Grundbuch eingetragene Rechte, die es erlauben, fremde Grundstücke in bestimmter Weise zu nutzen oder selbst Einschränkungen zu dulden. Beispiele sind Wegrechte, Leitungsrechte oder Näherbaurechte.
Warum Servitute so wichtig sind
Baubehörden prüfen bei jedem Baugesuch nicht nur Bau- und Nutzungsvorschriften, sondern auch, ob die eingetragenen Rechte und Pflichten gewahrt bleiben. Fehlende oder verletzte Dienstbarkeiten können ein Projekt zum Stillstand bringen.
Besonders im Fokus steht die Erschliessung: Das Baugrundstück muss dauerhaft erreichbar und mit Leitungen versorgt sein. Führt keine öffentliche Strasse hin, braucht es ein Wegrecht über Nachbarland. Gleiches gilt für Leitungen – eine Durchleitungsdienstbarkeit schafft die rechtliche Grundlage, wenn Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen fremde Parzellen queren.
Näherbaurechte und Abstandsregeln
Baugesetze sehen Mindestabstände zu Nachbargrenzen vor. Mit einem im Grundbuch eingetragenen Näherbaurecht lässt sich dieser Spielraum erweitern: Gebäude dürfen näher aneinander rücken, wenn beide Seiten einverstanden sind. Fehlt ein solcher Eintrag, bleibt es bei den gesetzlichen Abständen.
Parkplätze als Knackpunkt
Auch die vorgeschriebene Anzahl an Abstellplätzen ist ein häufiges Problem. Reicht die Fläche auf der eigenen Parzelle nicht, kann eine Parkplatzdienstbarkeit helfen. Sie gewährt das Recht, Abstellplätze auf einem Nachbargrundstück mitzubenutzen – vorausgesetzt, die Vereinbarung ist rechtlich korrekt abgesichert.
Wenn Dienstbarkeiten im Weg stehen
Nicht jede im Grundbuch vermerkte Belastung ist für immer in Stein gemeisselt. Enden kann eine Dienstbarkeit etwa durch Zeitablauf, Wegfall des Interesses oder gerichtliche Ablösung (Art. 736 ff. ZGB). Teilweise lassen sich auch Lage oder Umfang anpassen, wenn sich die Umstände wesentlich geändert haben.
Fazit
Ob Wegrecht, Leitungsrecht oder Parkplatzlösung – Dienstbarkeiten sind im Bauverfahren oft der Schlüssel zum Erfolg. Gleichzeitig können sie Projekte blockieren, wenn sie nicht sauber geregelt sind. Wer bauen möchte, sollte frühzeitig prüfen, welche Rechte im Grundbuch stehen – und sich im Zweifel fachlich beraten lassen, bevor ein Baugesuch eingereicht wird.
